Asuntosijoittamisen hyvät ja huonot puolet

Home   /   Asuntosijoittamisen hyvät ja huonot puolet

Vaurastuminen edellyttää sitä, että hankit tuottavaa omaisuutta. Sijoituksia on monenlaisia, osakkeista metsään ja kultaan. Kullakin on hyvät ja huonot puolensa, eikä ilmaisia lounaita ole tarjolla. Oman taloudellisen tilanteen parantamiseksi pääasia on kuitenkin säästää ja sijoittaa johonkin tuottavaan. Asunnot ovat yksi varteenotettava vaihtoehto.

Suora asunto-omistus onkin monelle kiinnostava sijoituskohde. Tulonmuodostus on ymmärrettävä – vuokratulot – ja monia viehättää asuntojen konkreettisuus. Arvopapereita ei voi koputella seinistä, ihastella niiden arkkitehtuuria tai remontoida niitä. Viehätyksestä huolimatta kannattaa muistaa, että sijoittamisessa tuotto ja riski ratkaisevat, ja tunteet kannattaa pitää kauempana. Asuntosijoittaminen on oikein tehtynä kuitenkin tuottoisaa puhtaasti sijoitusmielessäkin.

Asuntosijoittamisen hyviin puoliin kuuluukin:

  • Helposti ymmärrettävät ja laskettavissa olevat tulot ja kulut. Vuokratuotto on hyvin käytännönläheinen tapa saada tuottoa, ja suurin osa asuntoihin liittyvistä menoista ovat laskettavissa kohtuullisella todennäköisyydellä, melko yksinkertaisesti. Remonteissakin pääsee selvittelyllä suhteellisen tarkkaan haarukkaan. Näin sijoituksen tuoton saa etukäteen laskettua paljon korkeammalla todennäköisyydellä kuin esimerkiksi osakkeissa.
  • Kontrolli sijoitukseen. Arvopapereissa piensijoittajalla ei ole mitään mahdollisuutta vaikuttaa tuottoon tai riskeihin. Asunnoissa sen sijaan arvonkehitystä ja riskejä pystyy paljon enemmän itse kontrolloimaan esimerkiksi remonteilla, vaikuttamalla taloyhtiön kokouksissa ja valitsemalla hyviä vuokralaisia. Kaikkia riskejä ei mikään kontrolli tietenkään poista.
  • Velkavivun käyttö ja sen veroetu. Asunnoista hyväksytään usein vähintään 70 % vakuudeksi velkaan. Lisäksi hintakehitys on paljon vakaampaa kuin arvopapereissa. Nämä seikat mahdollistavat velkavivun käytön sijoittamisessa, mikä nostaa oman pääoman tuottoa. Velkavivulla sijoittaja pystyy säätämään tuotto-riskisuhdetta itselleen sopivaksi. Lainojen korot ovat myös verovähennyskelpoisia.
  • Vakaa hintakehitys. Asuntojen hinnat heittelehtivät paljon vähemmän kuin arvopapereiden, ja vuokrat vielä vähemmän. Tämä tekee sijoittamisesta ennakoitavampaa.
  • Mahdollisuus päihittää markkinat. Arvopaperimarkkinoilla tuotteet ovat määrämuotoisia, markkinat ovat pääosin globaalit ja toimijoista suuri osa on ammattilaisia. Sen sijaan asuntomarkkinoilla suurin osa toimijoista ei osta ja myy asuntoja sijoitusmielessä, vaan asunnoiksi itselleen. Lisäksi jokainen asunto, paikkakunta ja taloyhtiö ovat erityisiä. Nämä seikat mahdollistavat oman erikoistumisen pieneltäkin sijoittajalta ja mahdollistavat markkinoiden päihittämisen, mikä keskimäärin osakemarkkinoilla ei onnistu.

Kuten kaikessa, vastavasti asuntosijoittamisessa on myös huonoja puolia. Niitä ovat:

  • Vaatimaton tuotto verrattuna osakkeisiin. Matalampi riski näkyy siinä, että keskimäärin asuntojen bruttotuotto (Suomessa pitkällä aikavälillä 3-4% vuodessa) on paljon matalampi kuin esimerkiksi osakkeilla (noin 8%). Oman pääoman tuottoa pystyy toki säätämään velkavivulla.
  • Suhteellisen iso pääomatarve. Yksittäinen asunto sitoo suurimmassa osassa tapauksia paljon pääomaa suhteessa muihin sijoitusmuotoihin. Tämän takia pääomaa tai vakuuksia tarvitaan melko paljon kunkin sijotuksen tekoon. Palkansaajalle mahdottomia summia ei kuitenkaan tarvita, mutta suurempia kuin sijoittaessa arvopapereihin.
  • Vaiva asunnon hallinnoinnista (tai vastaavasti kulut). Osakkeet säilyvät arvo-osuustilillä ilman mitään työtä. Sen sijaan vuokranantajalla on aina jotain tehtävää, lähtien vuokralaisen hankkimisesta aina remontteihin ja taloyhtiön kokouksiin. Joskus vaivaa voi olla paljonkin. Jos taas ulkoistaa asuntojen hallinnoinnin, aiheutuu siitä kuluja.
  • Kasaantunut riski. Koska yksittäiseen asuntoon sitoutunut pääoma on piensijoittajalle suuri verrattuna muihin sijoituksiin, myös riski kasaantuu. Jos esimerkiksi kohdalle sattuu huono vuokralainen, onnettomuus tai ennakoimaton, kallis remontti, valuvat mahdollisesti pitkänkin ajan tuotot  hukkaan.
  • Heikko likviditeetti ja myymisen joustamattomuus. Arvopapereista tai vaikkapa kullasta pääsee eroon hetkessä, kunkin päivän kurssilla. Sen sijaan asunnon myyminen on pidempi prosessi, ja hätiköimällä voi saada huonon hinnan. Asunnosta ei myöskään voi myydä osaa, jolloin koko position menettää, kun taas esimerkiksi tietyn yhtiön osakkeista voi myydä vain osan.

Kaiken kaikkiaan sijoitusasunnot ovat monelle varteenotettava vaihtoehto. Huonot ja hyvät puolet tulee toki tunnistaa ja hallita. Vaikkei päätyisi asuntosijoittajaksi, on asuntovarallisuuden sijoittajamainen ymmärtäminen hyödyllistä myös omistusasujalle, koska niin iso osa omaisuudesta sitoutuu asuntoon. Ei muuta kuin rohkeasti hankkimaan tietoa ja omia taitoja kasvattamaan!

Menestystä vaurastumiseen!

Ville Valkonen

Talousasiantuntija, KTM, yrittäjä

1 thought on “Asuntosijoittamisen hyvät ja huonot puolet

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *