Miten hallita asuntosijoittamisen riskejä? Katso toimivat vinkit

Home   /   Miten hallita asuntosijoittamisen riskejä? Katso toimivat vinkit

Hyvää tuottoa ei voi saada ilman riskejä. Tämä pätee myös asuntosijoittamiseen. Riskienhallinta onkin keskeinen osa sijoittamista. Riskejä ei pidä pelätä, mutta ne pitää osata ottaa huomioon. Ensimmäinen askel on tiedostaa riskit ja niiden suuruus. Riskejä kannattaa ensisijaisesti välttää ja jäljelle jääviä alentaa sekä hallita. Lisäksi kannattaa lisätä omaa riskinkestokykyä, koska jossain vaiheessa joku riskeistä toteutuu.

Sijaintiriski

Sijaintiriskin voi jakaa kahteen osaan: alueeseen eli esim. kaupunkiin liittyvään (ns. makrosijainnin) riskiin ja asunnon tarkan sijainnin (ns. mikrosijainnin) riskiin. Alueriski tarkoittaa laajemman alueen yleiseen kehitykseen liittyvää riskiä. Esimerkiksi työpaikkojen ja opiskelupaikkojen määrä sekä liikenneyhteydet vaikuttavat alueen asuntojen hinta- ja vuokratasoon merkittävällä tavalla. Esimerkiksi yhden suuren työnantajan varassa oleva kaupunki on riskialttiimpi kuin monipuolisen elinkeinorakenteen kaupunki.

Asunnon tarkan sijainnin riski tarkoittaa kaupunginosaan tai kortteliin liittyvää riskiä. Esimerkiksi koulun tai joukkoliikennelinjan lakkauttaminen vaikuttaa hinta- ja vuokratasoon, kuten myös uudet kaupunkikehityshankkeet. Asunnon näköalaan nouseva tehdasalue vaikuttaa eri tavalla kuin vehreä puisto. Myös kaupunginosan maine voi muuttua nopeastikin, esimerkiksi negatiivisten uutisten myötä. Myös esimerkiksi suuremmat, vuosia kestävät rakennustyömaat , jotka aiheuttavat melua ja haittaavat liikennettä, voivat laskea asunnon vuokrattavuutta.

Hallintakeinoja: Sijaintiriskiä hallitaan ennen kaikkea kohteen valintavaiheessa. Iso osa sijoituksen tuotosta tehdään ostovaiheessa. Selvitä niin kaupungin kuin kaupunginosan tulevat näkymät ja hankkeet. Katso läpi oppilaitosten näkymät, elinkeinorakenne, maankäytön yleislinjaukset, kaavoitus ja niin edelleen. Jos/kun sinulla on useampia asuntoja, hajauta sijantiriskiä valitsemalla asuntoja eri kaupungeista ja kaupunginosista. Alueen kehitystä kannattaa tietenkin seurata myös sijoituksen tehtyään, ja huolestuttavien uutisten noustessa esiin pyrkiä irtaantumaan asunnosta. Mikroriskiin voi lisäksi mahdollisesti vaikuttaa myös esimerkiksi kaavojen kuulemisvaiheessa.

Remonttiriski

Remonttiriski on helppo ymmärtää: se tarkoittaa ennakoitua suurempia remonttimenoja. Sinänsä pelkät remonttikulut eivät ole varsinainen riski, koska jokaiseen taloon tulee varmasti remontointitarvetta vuosien varrella – ne pitää laskea alusta alkaen mukaan. Varsinainen riski realisoituu, jos remonttikulut ovatkin esimerkiksi kaksinkertaiset ennakoituun nähden. Remonttiriskinkin voi jakaa kahteen osaan: taloyhtiön remontteihin ja asunnon remontteihin. Taloyhtiön remontit vaikuttavat suoraan vastikkeisiin, mikä näkyy kassavirrassa.

Hallintakeinoja: Ensinnäkin, realistinen remonttivara on aina laskettava sijoitukseen mukaan. Kaikki rakennukset kuluvat. Tutki taloyhtiön kunnossapitotarveselvitys ja se, miten taloyhtiö on varautunut remontteihin. Kysele. Taloyhtiön remontteihin vaikutat hallituksen ja yhtiökokousten kautta. Sijoittajan näkökulmasta usein halvempi perusvaihtoehto on ensiluokkaista laatua parempi. Myös kunnon kilpailutukseen ja remontin ajoittamiseen kannattaa kiinnittää huomiota. Suhdannehuipussa tehty, isännöitsijän kaverille koplattu remontti tulee kalliiksi verrattuna hyvin kilpailutettuun ja hiljaisempaan aikaan ajoitettuun. Oman asunnon remonttien arvioinnissa voi tarvittaessa käyttää ammattilaista. Kannattaa esimerkiksi selvittää, onko talossa käytetty asbestia vai ei. Märkätilojen remontit ovat kalleimpia, kuten myös keittiön. Suurempi, koko asunnon tai talonkin käyttökelvottomaksi tekevä onnettomuus, kuten tulipalo, on mahdollinen. Näihin ainoat suojautumiskeinot ovat kattavat vakuutukset sekä turvallisuuslaitteiden pitäminen ensilaatuisessa kunnossa.

Vuokralaisriski

Luotettava ja maksukykyinen vuokralainen on kultaakin kalliimpi. Huono vuokralainen saattaa jopa vahingoittaa asuntoa. Joskus säntillisetkin ihmiset ajautuvat tilanteeseen, jossa eivät pysty maksamaan vuokraa. Vuokralaisen valintaan kannattaa käyttää aikaa ja vaivaa, ja luottaa jossain määrin omaan ihmistuntemukseenkin. Se kannattaa kuitenkin pitää tiukasti mielessä, että vuokralainen on asiakas, ja jokainen hakija ansaitsee asiallisen ja ystävällisen kohtelun.

Hallintakeinoja: Mahdollisilta vuokralaisilta tulee aina tarkistaa luottotiedot. Myös kohtuullinen takuuvuokra kannattaa aina pyytää. Vuokrasopimus tulee tehdä yksityiskohtaisena ja tietenkin aina kirjallisena (esim. Vuokranantajilta löydät hyvät ohjeet). Vuokralaista tulee edellyttää ottamaan kotivakuutus. Vuokralaista kannattaa myös pyytää ottamaan heti rohkeasti yhteyttä, jos esimerkiksi maksukyvyssä ilmenee haasteita – silloin asioista voidaan sopia ajoissa. Mahdollisiin maksun viivästymisiin tulee puuttua heti, ja esimerkiksi virallinen varoitus antaa välittömästi eikä vasta ensi kuussa, jotta häätötapauksessa asian saa hoidettua mahdollisimman nopeasti. Jokainen vuokraton kuukausi tulee erittäin kalliiksi. Laki suojelee vuokralaista, ja prosessi pitää hoitaa pykälien mukaan.

Lainsäädännön ja verotuksen riskit

Verotusta ja muita lakeja voidaan muuttaa. Esimerkiksi korkojen verovähennysoikeuteen tehtävät rajaukset tai vaikkapa vuokralaisen oikeusturvan muutokset vaikuttaisivat suoraan sijoitustoimintaan.

Hallintakeinoja: Lainsäädännöstä ja verotuksesta käytävää keskustelua kannattaa vuosittain seurata, esimerkiksi alan lehdistä. Kaikki keskustelu ei aina johda muutokseen, mutta siinä vaiheessa, kun ministeriö käynnistää lakihankkeen, on viimeistään reagoitava. Näitä riskejä ei voi välttää, mutta tapauskohtaisesti niitä voi mahdollisesti väistää. Pienemmältäkin kuulostavat muutokset on syytä tarkastaa. Tarvittaessa apua tulkintaan saa ammattilaisilta.

Korko- ja muut markkinariskit

Asuntosijoittaminen ei ole järkevää ilman jonkinlaisen velkavivun käyttöä. Velkavivulla saa säädettyä asuntosijoittamisen riski-tuottotasoa merkittävästi. Kaikkiin vaihtuvakorkoisiin velkoihin liittyy korkoriski. Esimerkiksi tällä hetkellä (2018) korot ovat niin matalalla, että nousu on vääjäämättä jossain vaiheessa edessä. Myös muut markkinatekijät muuttuvat. Rahapolitiikka, yleinen taloustilanne, ihmisten mieltymykset, työllisyystilanne ja esimerkiksi osakemarkkinoiden kehitys kaikki heijastuvat jollain tasolla asuntojen hintoihin. Korko- ja markkinariskien realistinen arviointi on oleellinen osa onnistunutta sijoittamista. Onneksi ei kuitenkaan tarvitse olla taloustieteen nobelisti pysyäkseen yleiskuvasta tietoisena, vaan melko yleisillä ja helposti saatavilla olevilla tiedoilla pärjää.

Hallintakeinoja: Seuraa yleistä taloustilannetta ainakin pintapuolisesti. Seuraa euroalueen pitkien korkojen kehitystä erityisen tarkkaan – pankit ja talousmedia uutisoivat ennusteista säännöllisesti. Harkitse korkosuojaa lainoillesi, jos kassavirtasi ei kestä merkittävää korkomenojen nousua. Vähennä velkavipua, kun korot ovat vielä maltillisella tasolla, eli maksa velkaa etupainotteisesti pois tai ainakin vältä lisävelkaa. Pyri olemaan myymättä asuntojasi matalasuhdanteiden aikana.

Kaikkein pahin riski: kassavirtariski

Toisin kuin esimerkiksi arvopapereissa, asuntosijoittamisessa keskeinen tekijä  on kassavirta; vastikkeiden, remonttien ja velkavivun takia. Käteistä pitää koko ajan olla sen verran, että suoriutuu yllättävistäkin käänteistä. Hyvänkin sijoituksen (tai salkun) omistaja voi joutua hätiköityyn myyntiin, jos häntä kohtaa kassavirtaongelma, eli rahat elämiseen taikka vastikkeiden, remonttien tai velan korkojen ja lyhennysten maksuun loppuvat. Kaikista muista riskeistä pystyy selviytymään riittävällä kassapuskurilla (vaikka ne syövätkin tuottoa), mutta kassavirtakriisi saattaa pahimmassa tapauksessa tehdä sijoittajasta ei-sijoittajan. Kiinnitä siis erityistä huomiota sijoitusasuntojen kassavirtaan! Talous ei saa kaatua esimerkiksi siihen, että yksi asunto jää tyhjilleen kolmeksi kuukaudeksi, mutta velan lyhennykset juoksevat.

Hallintakeinoja: On ensiarvoisen tärkeää laskea sijoituksen yksityiskohdat oikein heti alussa, niin varmalla tarkkuudella kuin mahdollista, jotta tiedät tulevat ja menevät eurot. Tulevaisuutta ei tietenkään voi tietää, mutta asuntosijoittamisessa voi päästä onneksi paljon muita sijoitusmuotoja tarkempiin laskelmiin. Erinomainen verkkotyökalu on Vuokratuotto-laskuri, jolla saat tehtyä laskelmia nopeasti. Ihannetapauksessa jokainen asunto on itsenäisesti kassavirtaa tuottava. Koko salkun ainakin tulee olla sitä. Voit käyttää peukkusääntönä esim. että 5-15 % vuokrasta pitää jäädä käteen kaikkien rahavirtojen jälkeen. Tarvittaessa aloita lainojen lyhennysvapaat, pidennä laina-aikoja ja kevennä velkavipua. Suurimmalla osalla kassavirtaa pitää tulla myös muualta, kuten palkkatuloista tai yritystoiminnasta. Riittävän kokoinen vararahasto, jossa otetaan huomioon myös henkilökohtaiset menot, on tarpeen.

Paras työkalu: hajauttaminen

Yleisesti ottaen hajauttaminen on tehokkain riskinhallintakeino. Riskienhallinnan näkökulmasta parempi vaihtoehto on kolme halvempaa ja pienempää kohdetta kuin yksi kallis, koska silloin lähes kaikkia asuntoihin liittyviä riskejä saa hajautettua, remonteista vuokralaisriskiin.

Huomionarvoista on se, että riskit voivat olla myös positiivisia. Esimerkiksi alueen yrityksillä voi alkaa mennä paremmin, remonttitarve voidaan todeta pienemmäksi kuin alun perin odotettiin tai korkotaso voi pysyä matalammalla kuin arvioitiin. Positiivisten riskien varaan ei kuitenkaan kannata sijoitustoimintaa laskea, vaan ottaa ne vastaan iloisina yllätyksinä.

Pitkältä tuntuvasta riskilistasta huolimatta asuntosijoittaminen on melko maltillisen riskin sijoitustoimintaa, ja lisäksi riskejä voi itse säätää ja hallita, paljon paremmin kuin esimerkiksi osakesijoittamisessa. Ilman riskiä ei ole tuottoa, ja tuotto on vaurastumisen kulmakivi! Ilman hallittua riskinottoa voit olla varma, ettet vaurastu, eikä se ole kovin hyödyllistä varmuutta.

Menestystä vaurastumiseen!

Ville Valkonen

Talousasiantuntija, KTM, yrittäjä

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *